楼转命运(1)

楼转命运（一） 我是一个从事各地房产几十年的投资人，经历几许風雨，起落数番. 但信奉一条：有土始有财。 *越早认识房地产，越早致富，越早实现财务自由 一、引言 在当今社会，房地产已成为许多人实现财富积累和财务自由的重要途径。对于希望寻求稳健投资的投资者而言，了解房地产行业的基本原理和投资技巧显得尤为重要。本文旨在探 讨越早认识房地产，越早致富，越早实现财务自由的观点，并为您提供一些建议。 二、房地产投资的优势 资产增值：随着时间的推移，房地产市场通常呈现出上涨趋势。投资者通过购买房产或房地产投资信托基金（REITs）等方式，可以分享到房地产市场的增值收益。 稳定的租金收入：持有房产的投资者可以通过出租获得稳定的租金收入。这种收入可以为投资者提供稳定的现金流，有助于实现财务自由。 杠杆效应：与其他投资方式相比，房地产投资具有较高的杠杆效应。这意味着投资者可以通过较小的首付款购买房产，从而获得较大的投资回报。 三、如何尽早认识房地产并实现财务自由 学习房地产基础知识：在投资房地产之前，了解房地产市场的基本原理、法律法规和交易流程是非常重要的。这将帮助您更好地把握投资机会，避免潜在风险。 设定明确的投资目标：在投资房地产之前，明确您的投资目标，例如长期持有、短期炒作或租金收益等。这将帮助您制定更加合适的投资策略。 关注市场动态和政策变化：密切关注房地产市场的动态和政策变化，以便及时调整投资策略。同时，关注政府对房地产市场的政策导向，有助于您更好地把握投资机会。 寻找专业顾问和合作伙伴：在投资房地产过程中，寻求专业顾问和合作伙伴的支持是非常重要的。他们可以为您提供专业的投资建议和市场分析，帮助您更好地实现财务自由。 四、结语 总之，越早认识房地产，越早致富，越早实现财务自由。通过学习房地产基础知识、设定明确的投资目标、关注市场动态和政策变化以及寻找专业顾问和合作伙伴的支持，您将能够更好地把握投资机会，实现财富积累和财务自由。当然，房地产投资也存在一定的风险，投资者需要根据自身的风险承受能力和投资目标进行合理的资产配置。同时，不要忽视其他投资领域的机会，保持多元化投资将有助于降低风险并提高整体投资回报。 在未来的日子里，让我们共同努力，通过认识房地产并把握投资机会，实现财富积累和财务自由的美好愿景。

楼转命运（二）香港今日樓市速递 我是一个从事各地房产几十年的投资人，经历几许風雨，起落数番.但信奉一条：有土始有财。 香港撤销印花税后楼市火爆，深圳客咨询量激增 香港于3月3日全面撤销印花税，引发楼市热潮。香港中原地产首席营业董事李巍表示，这是他三年来所见最疯狂的售楼现场。 全新楼盘开盘火爆 恒基地产旗下长沙湾BelgraviaPlace项目第一期开盘，推出138套房，认购票高达4400张，超额认购逾30倍。现场超过1200人排队，竞争激烈。其中，约四成买家为内地客。 尾货楼盘也热销 中洲置业旗下沙田火炭星凯·堤岸项目尾货加推，当日发售93伙，沽出77伙，套现逾8.25亿元。 成交量激增 香港撤销印花税后，新房成交量几何级跳升。2月28日至3月3日期间，成交量达到587宗，是2月全月的2.1倍。仅上周末（3月2日至3日）就录得约452宗成交，是上上周末的18倍。 内地买家咨询量激增 香港撤销印花税后，深圳客咨询量激增50倍。内地买家已占香港楼市成交量的三四成。 分析 栢苏米国际董事王依群认为，撤销印花税降低了买家的入市成本，加上香港楼价已较高峰期下调约30%，吸引了买家入市。内地买家对香港楼市也有兴趣，因为香港楼价与内地一线城市相差不远，且租金回报率和套现能力较有优势。

楼转命运（三）买房时地段的重要性 我是一个从事各地房产几十年的投资人，经历几许風雨，起落数番.但信奉一条：有土始有财。 买房时地段的重要性 俗话说，“买房看地段，地段看升值”，这句话强调了地段在房地产投资中的重要性。地段是影响房产价值和升值潜力的关键因素。 买房时地段的重要性： **便利性：**地段好的房产通常靠近交通枢纽、学校、购物中心和娱乐场所，为居民提供便利的生活方式。 **升值潜力：**地段好的房产通常位于发展中的地区或成熟的社区，具有较高的升值潜力。 **租金收益：**地段好的房产通常可以获得较高的租金收益，因为它们对租户更有吸引力。 **流动性：**地段好的房产更容易出售，因为它们的需求较高。 **生活质量：**地段好的房产通常位于环境优美、安全且宜居的地区，为居民提供更高的生活质量。 地段如何影响房产价值： **交通便利性：**靠近交通枢纽的房产价值更高，因为它们为居民提供便利的通勤和出行选择。 **学校质量：**靠近优质学校的房产价值更高，因为教育资源对家庭买家很重要。 **商业和娱乐设施：**靠近购物中心、餐馆和娱乐场所的房产价值更高，因为它们提供便利的生活方式。 **绿化和美观：**靠近公园、绿地和美观环境的房产价值更高，因为它们提供宜居性和美学吸引力。 **犯罪率：**犯罪率低的地区的房产价值更高，因为安全是买家优先考虑的因素。 因此，在买房时，地段应该是一个首要考虑因素。地段好的房产可以提供便利性、升值潜力、租金收益和更高的生活质量。

楼转命运（4）没有提供自住、升值潜力和租金收入的房产是一堆水泥废铁，是负资产。 我是一个从事各地房产几十年的投资人，经历几许風雨，起落数番.但信奉一条：有土始有财。 没有提供自住、升值潜力和租金收入的房产是一堆水泥废铁，是负资产 这句话强调了房地产投资中三个关键要素的重要性：自住价值、升值潜力和租金收入。没有这三个要素的房产可能是一项糟糕的投资，甚至可能成为负资产。 自住价值： 自住价值是指房产作为居住场所的价值。 即使房产没有升值或产生租金收入，它仍然可以为业主提供一个居住的地方。 自住价值对于自住业主来说很重要，因为它代表了他们投资房产的个人价值。 升值潜力： 升值潜力是指房产随着时间的推移而增值的可能性。 地段、市场状况和房产状况等因素会影响升值潜力。 升值潜力对于投资者来说很重要，因为它代表了他们投资房产的潜在财务回报。 租金收入： 租金收入是指房产出租后产生的收入。 租金收入可以为投资者提供稳定的现金流。 租金收入对于依赖租金收入来支付抵押贷款或其他费用的投资者来说很重要。 没有这三个要素的房产： 没有提供自住价值、升值潜力和租金收入的房产可能是一项糟糕的投资，甚至可能成为负资产。 **负资产：**负资产是指负债大于资产价值的资产。 **水泥废铁：**水泥废铁是指没有价值或用途的废弃材料。 因此，在购买房产之前，考虑其自住价值、升值潜力和租金收入非常重要。缺乏这三个要素的房产可能会是一项糟糕的投资，甚至可能成为负资产。

楼转命运（五）按揭投资是一把双刃剑 我是一个从事各地房产几十年的投资人，经历几许風雨，起落数番.但信奉一条：有土始有财。 按揭投资是一把双刃剑 按揭投资是指利用贷款购买房产，并依靠租金收入或房产升值来偿还贷款。虽然按揭投资可以带来潜在的财务回报，但它也涉及风险，可能成为一把双刃剑。 按揭投资的优点： **杠杆作用：**按揭投资允许投资者利用杠杆作用，即用较少的自有资金购买更昂贵的房产。这可以放大潜在的回报。 **租金收入：**出租房产可以为投资者提供稳定的现金流，帮助他们偿还贷款并产生利润。 **升值潜力：**房地产市场状况良好时，房产可能会升值，为投资者带来资本收益。 按揭投资的风险： **负资产：**如果房产价值下跌，而贷款余额高于房产价值，则投资者可能会成为负资产阶级。这意味着他们欠银行的钱比房产本身的价值还多。 **利率风险：**如果利率上升，投资者的每月还款额也会上升，这可能会给他们的财务状况带来压力。 **空置风险：**如果房产无法出租，投资者将无法获得租金收入，这可能会使他们难以偿还贷款。 **维护费用：**房产需要维护和修理，这些费用可能会随着时间的推移而增加。 1997年香港房地产大跌： 1997年香港房地产大跌是一个著名的例子，说明了按揭投资的风险。当时，香港房地产市场泡沫破灭，导致房价大幅下跌。许多按揭投资者成为负资产阶级，因为他们的贷款余额高于房产价值。 结论： 按揭投资可以带来潜在的财务回报，但它也涉及风险。在进行按揭投资之前，投资者应仔细考虑其财务状况、风险承受能力和房地产市场状况。重要的是要记住，按揭投资是一把双刃剑，既有潜在的回报，也有潜在的损失。

楼转命运（六）买房切忌隔山买牛 *我是一个从事各地房产几十年的投资人，经历几许 風雨，起落数番.但信奉一条：有土始有财。 十多年前在美国我在佛罗里达州买入一塊地,后来变成了沼泽，他们说你願意与鳄鱼为隣就过来建屋 买房切忌隔山买牛 买房是一项重大的投资，涉及到大量的资金和复杂的法律程序。因此，在做出购房决定之前，亲自实地考察和了解当地法规、税收等因素至关重要。 各地法规差异 不同地区对于购房的规定和限制可能存在差异。例如： **限购政策：**一些城市为了控制房价，实施了限购政策，限制非本地户籍或无社保缴纳记录的人员购房。 **限贷政策：**部分地区对购房贷款的额度和首付比例进行了限制。 **落户政策：**有些城市购房可以落户，而有些城市则需要满足一定的条件才能落户。 税收差异 各地对于购房涉及的税收也有所不同。主要包括： **契税：**契税是房屋买卖时需要缴纳的税费，税率一般为房屋价值的3%-5%。 **印花税：**印花税是房屋买卖合同签订时需要缴纳的税费，税率一般为房屋价值的0.05%-0.1%。 **增值税：**对于新房购买，需要缴纳增值税，税率为房屋价值的5%-11%。 **个人所得税：**如果卖房时房屋增值，需要缴纳个人所得税，税率为增值部分的20%。 其他因素 除了法规和税收之外，还有其他因素也需要考虑： **市场环境：**不同地区的楼市情况可能不同，需要了解当地的供需关系、房价走势等。 **配套设施：**购房时应考虑房屋周边的配套设施，如交通、教育、医疗等。 **物业管理：**物业管理水平直接影响居住体验，需要了解小区的物业管理费、服务质量等。 隔山买牛的风险 如果在不实地考察和了解当地情况的情况下买房，可能会面临以下风险： **踩坑：**购买到不符合自己需求或存在质量问题的房屋。 **违规购房：**触犯当地的限购或限贷政策，导致购房合同无效。 **税费负担过重：**对当地税收政策不了解，导致缴纳过多税费。 **纠纷不断：**由于对房屋情况不了解，容易与开发商或其他业主产生纠纷。 因此，在买房之前，一定要亲自实地考察，了解当地的法规、税收和其他相关因素，避免隔山买牛带来的风险。
楼转命运（七）办公大樓价格如葱，美国黄金地段写字楼重建项目以一美元出售 我是一个从事几十年各地房产的投资人，经历几许風雨，起落但信奉一条：有土始有财。 最近加拿大最大养老基金以1美元贱卖曼哈顿办公大楼引发崩盘恐慌 加拿大养老金计划投资委员会（CanadianPensionPlanInvestmentBoard，CPPIB）最近以极低的价格完成了三笔交易，出售了其在温哥华两座高楼和南加州一个商业园区的股份，但令业界震惊的是其在曼哈顿的写字楼重建项目：它以仅1美元的价格出售了所持股份。 现在让人担忧的是，这种几乎不要钱的出售将为其他寻求摆脱动荡的主要投资者树立一个榜样，迫使曼哈顿房地产市场大规模崩盘，而到目前为止，曼哈顿房地产市场一直在设法避免价格崩盘。 随着对写字楼的担忧席卷金融世界，随着远程办公的持续存在和较高的借贷成本削弱了最初使这些房产成为良好投资的经济基本面，从纽约到东京的一批银行最近承认，它们以写字楼为抵押的贷款可能永远无法全额偿还，这导致它们的股价暴跌，并引发了对更广泛信贷紧缩的担忧。但真正的考验将是，写字楼的实际交易价格会低到什么程度——尤其是在支持这些房产的数千亿美元贷款到期后。 正如高盛本周早些时候所写的那样，预计未来10年写字楼空置率将持续上升。高盛也得出不祥的结论：“其他估值方法，比如那些基于重复销售和评估价值的方法，表明实际写字楼的价值可能远低于平均交易价格。” 根据高盛的模型，Hatzius的团队建议，“按照当前的平均价格水平，将无法生存的写字楼进行改造，将导致每平方英尺164美元的亏损”，并补充说：“这意味着当前写字楼价格需要下降到大约每平方英尺154美元，即下降50%，才能完全覆盖未来折现收入流。”

楼转命运（8）注意各地建筑修例，买入七年不能裝修入住 我是一个从事几十年各地房产的投资人，经历几许風雨，起落但信奉一条：有土始有财。 我朋友在三藩市买了一间百年老宅，因建筑條例，必须按百年前标准和材料，七年未批裝修許可证，不能入住，出租和转售，可悲！ 違反房屋裝修條例的後果因地區而異，但一般來說可能包括： 罰款 勒令停止裝修 要求拆除或修改不符合規定的裝修 吊銷裝修許可證 刑事起訴（在嚴重的情況下） 諮詢專業人士的好處 在開始裝修前諮詢專業人士（例如建築師或室內設計師）的好處包括： 確保裝修符合所有適用法規 避免昂貴的錯誤或返工 優化空間利用和功能性 創造一個安全、舒適和美觀的居住空間 遵守裝修條例的重要性 遵守房屋裝修條例不僅是法律要求，而且還有助於確保： **安全：**符合建築和消防安全法規有助於防止事故和傷害。 **舒適：**遵守噪音和廢棄物管理法規有助於創造一個舒適宜居的環境。 **法規要求：**遵守裝修條例有助於避免法律糾紛和處罰。 **房屋價值：**符合法規的裝修可以提高房屋的價值和吸引力。 因此，在開始裝修前諮詢專業人士並遵守所有適用法規非常重要。這將有助於確保您的裝修項目安全、成功和符合法規要求。

楼转命运（9）人人有房住，新加坡的组屋 我是一个从事几十年各地房产的投资人，经历几许風雨，起落.但信奉一条：有土始有财。 我本人在新加坡住过，也购买过组屋，可用公积金款项作首付和日后月供，基本上解决人人有屋住问题。 新加坡组屋 新加坡组屋是新加坡政府为满足其公民住房需求而建造的公共住房。组屋由新加坡建屋发展局（HDB）负责规划、建设和管理。 组屋的特点： **负担得起：**组屋价格低于市场价，让新加坡公民能够负担得起的住房。 **高品质：**组屋由政府建造，质量有保障，设施齐全。 **社区导向：**组屋通常建在邻里中心，周围有便利设施和绿地，营造了良好的社区氛围。 组屋的类型： 组屋有各种类型，以满足不同家庭的需求，包括： 一房式至五房式公寓 排屋 别墅 组屋的申请资格： 只有新加坡公民和永久居民才有资格申请组屋。申请者必须满足一定的收入和家庭成员资格要求。 组屋的购买流程： 购买组屋的过程通常包括以下步骤： 申请建屋局组屋 选择组屋单位 支付首付 申请贷款 签署购房合同 收房 组屋的优势： 负担得起 高品质 社区导向 政府补贴 组屋的劣势： 等待时间长 转售限制 政府所有权 总体而言，新加坡组屋为新加坡公民提供了负担得起、高品质的住房选择。组屋制度在新加坡的住房体系中发挥着至关重要的作用，帮助新加坡成为世界上住房拥有率最高的国家之一。

楼转命运（10）一铺再难养三代 我是一个从事几十年各地房产的投资人，经历几许風雨，起落但信奉一条：有土始有财。 「一铺养三代」神话并非凭空创作，而是过去二、三十年港九各区都有海量成功例子。这类成功故事离不开第一代是做小生意，例如食店、杂货铺或卖衫，勤勤力力储了一笔钱，刚巧得悉铺位业主退休或移民，决心以积蓄及银行借贷购入铺位自用。第二代接手后，得力于毋须交租，可以较轻松经营生意。到第三代，往往会结束生意主力收租，又或因为分身家、移民，而将铺位出售套现，但埋单计数，就是收获最丰厚的一代。正因为这类故事各区都有，「一铺养三代」成为不少人投资铺位的信念。 高峰期分店逾50间的凯施饼店，近年因财困遭入禀清盘，创办人萧伟坚夫妇更卷入官非，集团13个铺位据报已沦为银主盘。不过早年凯施饼店投资物业获利甚丰，创办人萧伟坚更被指身家过亿，当时他解释投资铺位是令饼店免受租金升跌影响，令这盘生意可以世世代代传承下去。 除了凯施饼店，铺王邓成波家族近年积极出售物业，据报待售物业仍有25个，合计市值60.6亿元。近日又有两项物业放售，一是被称为「经典死场」的荃湾海滨广场，据报意向价12亿元；二是油麻地弥敦道525至543号A商场，市值约7.2亿元。 凯施饼店及「波叔」家族，传承到第二代便要积出售物业套现，反映「一铺养三代」成功方程式其实有不少变数。凯施饼店以其分店规模，加上手头的铺位物业，有条件再融资继续买铺，并租予自家饼店赚租，可惜三年疫情令饼店生意难做，铺位由资产变成负担，结果难以实现生意传承梦想。

楼转命运（11）日本年轻一代有楼也不愿要 我是一个从事几十年各地房产的投资人，经历几许風雨，起落. 但信奉一条：有土始有财。 日本年轻一代有楼也不愿要，国内大量房屋形同废弃，空置土地大如整个九州。社会何以至此？ 在日本乡郊以至东京等大城市，都会找到不少空置楼房，人去楼空，日久失修，花园杂草丛生，虫鼠横行，门前放满未取的邮件，如此的空置房屋遍布全国。 据去年底估计，日本全国有八百万间空置楼宇，另加上农地等，约有四百一十万公顷的闲置土地，面积相等于整个九州。现时平均每7间住房就有1间空置。到2033年，空置楼宇更可能曾加至近二千万间，占楼宇总数的三分之一。 大量房屋空置的一大原因，是日本社会严重的少子化及人口老化，新一代多离家到大城市发展。人口资料显示，每4个日本人就有1个超过65岁，而70岁以上老人中有8成拥有住宅物业，这些老人百年归老后，物业都由子女继承，不过年轻一代往往不愿继承这些祖业。 1950年代到80年代的经济高度成长时期，买一栋房子住几年，待楼宇涨价出售，又可以买另一间新房子。1980年代中期，日本的人均收入超越了美国，工资及其他成本高涨，企业都将工厂迁移到发展中国家，当时的首相中曾根康弘鼓励国人多投资于国内房地产。1990年的全国地价总额，是1985年时的二点四倍。 1990年后，日本开始衰退，地产泡沫爆破，据日本政府最近发表的二〇一七年全国土地价格统计，日本的平均地价连续二十六年持续下降。出现了大量「负资产」。 这些负资产楼房留给下一代并不一定是好事，因为当主人去世，作为接收遗产的下一代，继承人首先要交遗产税、物业税及管理费等，若想拆掉了房子出售，也要支付拆卸的费用。因此愈来愈多日本年轻一代觉得继承房地产很麻烦，不仅费事而且费钱。

楼转命运（12）昔日的越南首富张美兰或被判死刑 我是一个从事几十年各地房产的投资人，经历几许風雨，起落。 但信奉一条：有土始有财。 昔日的越南首富张美兰或被判死刑：越南房地产大亨张美兰被控侵占120亿美元(约840亿人民币)的诈欺官司，已于昨日开庭审理，这是越南历来最大的贪腐案牵连甚广，从中央银行到政府都有官员涉案，还惊动房地产和公司债市场。 这背后，实际上是张美兰利用越南金融监管方面的漏洞，张美兰利用自己控股90%的西贡商业银行，把西贡银行储户的转移到它控股的房地产公司，后来房地产出问题后，无法支付储户的存款而引发的。 引发越南房地产和金融系统出了这么大的问题，肯定要有人背锅，张美兰不幸撞上了，根据越南法律，她可能面临被判死刑。有意思的是，张美兰还有华人血统，应该是第四或第五代华人。她的丈夫还是香港人。她们的公司也曾有在香港交易所上市。