樓轉命運（14）-律師樓也會關門，你的按金也泡湯 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 香港樓價長年冠絕全球，置業成為不少消費者畢生最大筆投資。然而，一班準業主在去年平安夜遭逢噩夢，為他們處理樓宇買賣的「黃馮律師行」，旗下有員工涉嫌挪用客戶款項，並懷疑違反《律師帳目規則》，被律師會根據《法律執業者條例》介入業務接管，所有戶口及涉及總金額逾億元的客戶資金被凍結，以避免客戶蒙受更大損失。然而，委託該律師行進行買賣的一班準業主，成交期在即，即使能另行委託律師行處理，但礙於首期甚至按揭等款項已被凍結，無法過戶至賣方或其原有按揭銀行，若未能及時籌措資金或獲批更高按揭貸款成數，以填補被凍結的金額，隨時被「殺訂」，交易告吹。 連同「黃馮律師行」事件，律師會近10年來已不下20多次介入接管涉嫌違規律師行的業務，但以最新這一宗，牽涉的苦主人數及金額較多。受影響客戶要取回存放於律師行的訂金，需經過冗長的法律程序，包括由接管的介入中介人，先核實由有關客戶存入的款項，向法庭申請授權解凍，但由於涉及客戶人數眾多，同時須釐清涉事律師行的賬目，客戶往往難以在短時間內取回資金。此外，若律師行本身的賬目資金不足，客戶隨時無法獲足額退款 消委會同時提醒消費者，選擇律師專業服務時也務必謹慎，應以服務提供者信譽好壞、而非純以收費高低為主要考量。物業交易動輒數百萬元甚至數以千萬元計，消費者應主動多了解細則，以處理樓契合約等物業買賣事務而言，由律師親自全程處理的服務較為可取。
樓轉命運（15）美国加州地震險的成本是一個重大的財務負擔 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 25年前的10/17，加州灣區發生了LomaPrieta地震，帶走了63條人命。在25週年的今天，當局公佈了現今的加州居民針對地震險得數據，居然在高達七百萬以上住戶的加州地區只有約莫百分之十的屋主為自己的家和家人保了地震險。令人訝異的是，這10%的數據仍然在持續下降中。在發佈這份數據的同時，學者也表示，加州灣區的地表壓力正在累積，而缺乏地震險正將對於屋主與美國經濟造成災難性的損失。 地震險對於加州房主來說可能是一筆不小的開支。加州是地震多發地區，地震險對於保護房主免受地震損失至關重要。然而，加州的房屋價值普遍較高，這使得地震險的保費也相對較高。 根據加州保險專員辦公室的數據，加州地震險的平均保費約為每年1,200美元。然而，保費會因房屋價值、自付額和保險公司而異。 對於一間價值500,000美元的加州房屋，地震險的年保費可能在2,000美元到4,000美元之間。自付額通常為房屋價值的10%到20%，這意味著如果發生地震，房主可能需要支付高達100,000美元的自付額。 對於收入有限的家庭來說，地震險的成本可能是一個重大的財務負擔。然而，對於加州房主來說，地震險仍然是一項重要的投資。地震損失可能是毀滅性的，地震險可以提供財務保障，幫助房主在發生地震後重建家園和生活。 加州地震管理局(CEA)提供地震保險援助計劃(EQIP)，為低收入和中收入家庭提供經濟援助，以支付地震險保費。此外，房主可以通過選擇較高的自付額、探索政府援助計劃和考慮地震加固等方法來降低地震險的成本。
樓轉命運（16）天上掉下馅饼，加州非法获20%免息首期购房款 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 提出该法案的是来自Fresno的民主党议员JoaquinArambula，他在上个月提出了AB1840法案，要求扩大《加州梦共享增值贷款计划”（CaliforniaDreamForAllSharedAppreciationLoan》，明确规定将非法移民也纳入其中。 2023年3月，加州启动了《加州梦共享增值贷款计划》，为符合资格的中低收入人群发放20%的购房首付款。该计划在短短11天就被挤爆，据称有2300人符合要求。 这笔钱是几乎是无偿赠送的。一旦购房者日后出售房屋，他们将被要求偿还20%的援助，再加上房屋增值的20%。如果出售了房屋但其价值没有增长，那只需偿还最初20%的贷款。如果一辈子不卖房的话，那么这笔钱就永远不用偿还。 今年，加州政府将于4月再次实施“加州梦共享增值贷款计划”。去年是以先到先得的方式获得援助，今年采用抽签的方式，抽出1700至2000名幸运儿，在60天内使用，每人获赠的金额最高为15万美元或者房价的20%。 Arambula表示，最初的计划是为了帮助中低收入个人买房而设立的，但该计划并没有解决基于移民身份的资格问题。他说：“对于无证的人来说，这就是一种模糊性，尽管他们符合现有标准，例如拥有合格的抵押贷款。”“历史上，拥有住房一直是美国积累代际财富的主要手段。每个人都应该享受到拥有住房的社会和经济效益。” 如果该法案获得通过并由州长签署，将于2025年生效。
樓轉命運（17）房托是另类的房产投资 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 香港上市房托基金的历史表现 香港上市房托基金的历史表现总体良好，为投资者提供了稳定的收入和资本增值。以下是过去10年（2013年至2023年2月）一些主要房托基金的年化总回报率： **领展房地产投资信托基金（0823.HK）：**7.5% **置富产业信托（0778.HK）：**7.2% **太古地产信托（1972.HK）：**6.9% **信和置业信托基金（083.HK）：**6.5% **南丰发展信托（0228.HK）：**6.3% **嘉里建设信托（0683.HK）：**6.1% **新世界发展信托（0917.HK）：**5.9% **恒隆地产信托（0101.HK）：**5.7% **九龙仓置业信托（0200.HK）：**5.5% **会德丰地产信托（020.HK）：**5.3% 房托：另类的房产投资 房托（房地产投资信托基金）是一种将投资者资金汇集在一起，投资于房地产的投资工具。与直接投资房地产不同，房托允许投资者通过股票市场间接参与房地产市场。 房托的优点： **多样化：**房托通常投资于多种类型的房地产，如公寓楼、购物中心和医疗设施。这可以降低投资组合的风险。 **流动性：**房托股票在股票市场上交易，因此投资者可以轻松买卖。 **收益率：**房托通常支付股息，为投资者提供稳定的收入来源。 **税收优惠：**房托在某些情况下可以享受税收优惠，例如免缴公司所得税。 **专业管理：**房托由专业管理团队管理，负责房地产的收购、运营和处置。 房托的缺点： **管理费：**房托收取管理费，这会降低投资回报。 **市场风险：**房托的价值会受到房地产市场波动和经济状况的影响。 **流动性风险：**虽然房托股票在股票市场上交易，但流动性可能不如其他股票。 **杠杆风险：**一些房托使用杠杆来增加投资回报，这会增加风险。 **缺乏控制：**投资者在房托中没有直接控制权，决策由管理团队做出。 适合投资房托的投资者： 寻求多样化投资组合的投资者。 希望获得稳定收入来源的投资者。 愿意承担一定风险的投资者。 了解房地产市场并相信其长期增长潜力的投资者。
樓轉命運（18）网购蠶食商场地位 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 香港商场投资正在经历下坠的情况。以下是相关信息： 旺角中心、深水埗和尖沙咀等商场采取了各种措施来吸引顾客，如推出零租金计划、降低租金、提供免费WiFi和翻新装潢等。 香港房地产面临着空舖增加、舖租下降和房屋零售业减价搶客的困境。 网购蚕食商场地位 网购的兴起对实体商场的地位构成了重大挑战。随着消费者越来越多地转向在线购物，商场面临着客流量下降和租金收入减少的压力。 网购对商场地位的影响： **减少客流量：**网购提供了更方便、更广泛的选择，导致消费者减少前往商场的次数。 **租金收入下降：**随着客流量下降，商场业主面临着租金收入下降的压力。一些商场被迫提供租金优惠或其他激励措施来吸引租户。 **空置率上升：**由于租户减少，商场空置率上升。这进一步降低了商场的吸引力和租金收入潜力。 **改变租户组合：**网购的兴起导致商场租户组合发生变化。传统零售商，如服装和电子产品商店，正在减少，而体验式企业，如餐厅和娱乐场所，正在增加。 商场应对网购挑战的策略： 为了应对网购带来的挑战，商场正在采取各种策略，包括： **提供体验式购物：**商场专注于提供实体店无法提供的体验，例如互动展示、个性化服务和社交活动。 **与在线零售商合作：**一些商场与在线零售商合作，提供店内提货和退货服务，或在商场内开设快闪店。 **发展混合用途项目：**商场正在发展成混合用途项目，包括住宅、办公和酒店空间。这有助于增加客流量和创造更具活力的环境。 **投资技术：**商场正在投资技术，例如移动应用程序和互动显示器，以增强消费者的购物体验。 过去，购买房产并出租是一种稳定的投资方式，但现在购买房产并出租可能会成为负资产。由于全球房地产市场已经处于高基期，如果仍然认为购买房产并出租是一种稳定的投资方式，在这个时候进场购买房产，很可能会面临负资产的风险]。 除了房地产，股票市场也处于高基期，同样属于风险资产。考虑到目前的负利率环境，投资者可以选择一些公用股票，如香港电灯、中电、领汇和盈富基金等，这些股票具有稳定的收益和低估值。
樓轉命運（19）美国某些地段裝修要广告邻居，有没有反对声音，由法庭法官判决。 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 美国某些地段裝修要广告邻居，有没有反对声音，由法庭法官判决。 在美国某些地区，要求在进行装修前向邻居发出广告通知的法律确实存在反对声音。反对者提出以下论点： **侵犯隐私：**这些法律要求房主向邻居披露他们的装修计划，这可能会侵犯他们的隐私。 **不必要的负担：**对于小型的装修项目，向邻居发出广告通知可能是一项不必要的负担。 **歧视：**这些法律可能会对低收入或少数族裔社区产生歧视性影响，因为他们更有可能居住在邻近的房屋中。 **妨碍创新：**这些法律可能会阻碍房主进行创新的装修或改善，因为他们担心邻居的反对。 法庭判决 关于装修广告通知法律的法庭判决各不相同。一些法庭裁定这些法律违宪，而另一些法庭则维持这些法律有效。 **违宪：**在2021年的案件中，美国第九巡回上诉法院裁定，加州的一项法律要求房主在进行装修前向邻居发出广告通知，违反了第一修正案的言论自由权。 **有效：**在2019年的案件中，马萨诸塞州最高法院维持了一项要求房主在进行重大装修前向邻居发出广告通知的法律。法院认为，该法律是为了保护邻居的财产价值，是合理的。 在要求装修广告通知的地区，具体内容要求因地区而异。然而，一般来说，广告通知必须包括以下信息： 房主的姓名和地址 装修项目的简要描述 装修开始和结束的预计日期 联系方式，以便邻居可以提出问题或疑虑 在某些地区，广告通知可能还需要包括以下附加信息： 装修许可证的副本 装修计划的副本 影响邻居财产的任何潜在影响的描述 广告通知通常必须以书面形式发送给邻居，并且必须在开始装修前发出一定数量的天数。例如，加州法律要求在开始装修前至少10天发出广告通知。
樓轉命運（20）对抗道货膨胀，楼宇是其中一个保值方法 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 人类的经济历史是一个复杂而多变的过程，其中通货膨胀确实是其中的一部分。通货膨胀是指货币供应量增加，导致物价普遍上涨的现象。然而，经济历史也包含了其他重要的方面和事件，如经济衰退、经济增长、金融危机等。 在过去的几个世纪中，世界各地都经历了不同程度的通货膨胀。一些因素可能导致通货膨胀，包括货币供应的增加、需求超过供应、成本上升、政府政策等。通货膨胀对经济和个人的影响是复杂的，它可能会导致物价上涨、购买力下降，对储蓄和投资产生影响。 然而，经济历史也包含了通货紧缩的时期，即物价下降和货币购买力增加的情况。通货紧缩可能会导致经济衰退和其他问题，如失业率上升和债务问题。 需要注意的是，经济历史是一个复杂的领域，其中涉及到众多的经济理论、政策和事件。通货膨胀只是其中的一部分，不能单纯将整个经济历史归结为通货膨胀的历史。了解经济历史的方方面面，可以帮助我们更好地理解经济的运行和发展。 为了应对通货膨胀对个人储蓄和投资的影响，可以考虑以下措施： 投资多样化：将资金分散投资于不同类型的资产，以降低风险。 考虑通胀保护证券：购买通胀保护证券，如美国国债通胀保护证券（TIPS），其回报与通货膨胀率挂钩，可以保护投资免受通货膨胀的影响。 投资实物资产：考虑投资房地产、大宗商品等实物资产，这些资产在通货膨胀时期可能保持价值甚至升值。 增加储蓄：尽可能增加储蓄以应对通货膨胀对购买力的影响。 调整债务结构：如果预计通货膨胀会导致货币贬值，可以考虑选择固定利率债务，以减少债务负担的增加。
樓轉命運（21）目前在香港买房，必備知识点： 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 在香港购买房产是一个复杂的过程，需要了解一些必备知识点。以下是一些关键信息和要点，供您参考： 税费：在全面撤销印花税政策后，外地人在香港购房需要支付与香港本地人相同的税费。税费按照房价阶梯式上涨，从100印花税至封顶4.25%。 首付：非香港本地居民在香港购房最低需要支付30%的首付款。如果您计划出租房产，合法出租要求则是40%的首付款。 按揭贷款：内地人可以通过两种途径申请按揭贷款，即以资产抵押形式或工资收入形式。贷款额度一般上限为房价的60-70%。 贷款利率：目前香港的贷款利率约为4.125%左右。香港的贷款利息基于HIBOR利率浮动，并且有一个封顶位。 交易成本：购买一手房或二手房都需要通过律师事务所完成交易，因此需要支付律师费用。一般来说，律师费用约为房价的1%。此外，购买二手房还需要支付楼价的1%作为中介费用。 持有成本：购买房产后，您需要每月支付管理费用，一般为每平方尺3-4港币。此外，您还需要按照年租值的5%缴纳差饷和年租值的3%缴纳地租。 落户政策：目前，香港购房不能直接获得居民身份。投资移民目前只认可非住宅房产。如果您有意获得香港身份，可以考虑其他途径，如高才优才、专才、投资移民或读书等[1]。 孩子教育：在香港购房与孩子的教育没有直接关联。如果您希望孩子在香港就读，需要以受养人身份随父母一起来港。此外，购房并不会为孩子的教育加分。 租金回报率：香港的租金回报率一般在2%-3%之间，如果房产地段好，可能接近4%。豪宅的租金回报率一般在1.5%-2%之间。 货币要求：在香港购房必须使用港币进行支付，因此在购房前需要将资金兑换成港币并存入香港账户。 请注意，以上信息仅供参考，具体情况可能会因个人情况和市场变化而有所不同。在购买房产之前，建议咨询专业人士或律师以获取准确和最新的信息。
樓轉命運（22）香港逆按揭：为老年人提供晚年生活保障 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 什么是逆按揭？ 逆按揭是一种抵押贷款，允许年满55岁的香港永久居民以其房产作为抵押，从银行或金融机构借入一笔贷款。借款人可以按月或一次性领取贷款金额，无需每月还款。 如何运作？ 借款人将房产抵押给银行或金融机构。 银行或金融机构根据房产价值评估贷款金额。 借款人可以按月或一次性领取贷款金额。 贷款金额将从房产价值中扣除。 借款人无需每月还款。 当借款人去世或出售房产时，贷款余额将从房产销售所得中偿还。 优势： **为老年人提供现金流：**逆按揭为老年人提供了一笔现金流，可以用来支付医疗费用、生活开支或其他财务需求。 **无需每月还款：**借款人无需每月还款，减轻了财务负担。 **保留房产所有权：**借款人仍然拥有房产的所有权，直到去世或出售房产。 **灵活的贷款金额：**借款人可以根据自己的财务状况和需求选择贷款金额。 风险： **房产价值下跌：**如果房产价值下跌，贷款余额可能会超过房产价值，借款人或其继承人可能需要偿还差额。 **利息费用：**逆按揭贷款的利息费用通常高于传统抵押贷款。 **房产处置限制：**借款人可能无法出售或再抵押房产，直到贷款余额还清。 适合人群： 逆按揭适合年满55岁、拥有房产、需要额外现金流且承受得起利息费用和潜在风险的老年人。 如何申请？ 要申请逆按揭，借款人需要： 年满55岁 拥有香港永久居民身份 拥有无按揭或低按揭的房产 提供收入和资产证明 通过银行或金融机构的评估 结论： 逆按揭是一种为老年人提供晚年生活保障的金融工具。它可以提供现金流，无需每月还款，并保留房产所有权。然而，借款人需要仔细考虑潜在风险，并确保逆按揭符合他们的财务状况和需求。
樓轉命運（23）一场豪雨，冲出了香港红山半岛豪宅潜建的问题 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 最近发生了一场豪雨，冲出了香港红山半岛豪宅潜建的问题。这次豪雨引发了山泥倾泻，暴露了涉事豪宅的违建情况。以下是关于这一事件的最新情况： 事件概述： 香港红山半岛是一个大型低密度豪宅屋苑，最近遭受了世纪特大暴雨的袭击。 这次豪雨引发了数十宗山泥倾泻事件，其中红山半岛的情况引起了广泛关注。 除了坍塌规模严重外，山泥倾泻还暴露了涉事豪宅的违建问题。 违建情况： 在红山半岛的独立屋中，有多栋涉及违建问题。 经过初步调查，第72号独立屋存在违建行为[2]。 这些独立屋涉嫌非法占用官地，并且存在非法构建物和地库的情况。 对于70号、72号两栋豪宅下的山体结构被破坏，港府称目前首要的工作是稳固斜坡、确保安全。 这其中可能涉及两方面的问题，一个是违建的后果，一个是政府修葺斜坡造成的费用。根据香港特别行政区法例，如果业主不服从港府命令在限期内清拆违建物，则属刑事罪行，最高可判一年监禁，并罚款20万港元。且违法情况如果持续，将加判每日罚款2万港元。 如果业主因为没钱拆违建物，还可以申请港府的财政援助：楼宇安全贷款计划，以便进行斜坡、楼宇的修葺工程。有专家称，此次山泥倾泻的红山半岛部分政府斜坡已难以恢复天然坡，需要人工加固，预计工程费在5000万港元至7000万港元。而根据港府规定，这项贷款计划下贷款额若超过25万港元，那贷款人就得把香港本地的一项物业签立法定押记。 法律面前，人人平等，无论富贫，都要守法。红山半岛山泥倾泻所揭露的离谱僭建情况，很可能只是冰山一角，政府必须严惩涉案违规者，以收杀一儆百之效，同时亦应在区内展开全面巡查，就僭建问题加强采取执管行动。
樓轉命運（24）发展商也要交学费，不是稳赚 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 樓市全面「撤辣」後，九龍灣新盤泰峯（UptownEast）帶來第一個「深水炸彈」，上周以平均呎價1.48萬元推售首批168個單位。考慮到該項目每方呎地價成本約1萬元，再加上建築成本據估算約6000元，以及發展期長達15年的資金成本，今趟開價無疑「勁蝕」。值得留意，這也是老牌紡織商王新興在香港的「處男」住宅樓盤，由收集業權到調整規劃，花了很長時間，最終在2021年底樓市巔峰期完成補地價，付出高昂學費，印證做地產發展商「唔係咁易」。 事實上，王新興曾透露泰峯項目總投資額達100億元，相當於每方呎成本接近2萬元。就算考慮到該樓盤共有807伙單位，繼首批後還有600多伙可以「加價加推」，除非未來幾個月樓市喪彈，否則發展商只能「蝕少當贏」。 講到底，這個慘痛案例亦證明，即使在全球樓價數一數二的香港市場，做地產發展商確實「唔係咁易」。特別是舊樓重建項目，從收集業權、強拍、規劃到補地價，都很講求經驗，同時還要有足夠的土地儲備及資金實力，方可耐心把握較佳發展節奏。在2022年之前本港樓市「長牛」，吸引不少其他行業的有錢人染指地產，冀分一杯羹。個別「新玩家」在時機上較為幸運，又或者找到「盲公竹」合作，有機會賺錢離場；但王新興在每個環節都頗為「黑仔」，結果要繳交昂貴學費，辛辛苦苦十幾年，白費心機兼慘蝕。
樓轉命運（25）广东人有句俗语：唔做中，唔做保，唔做媒人三代好。 我是一個從事數十年各地房產的投資人，曾經歷浮沉跌宕，起落數番。 但信奉一條：有土始有財。 一位朋友做了亲戚的物业担保人，结果亲戚走路到外国去，朋友連累被告至破产。 如果担保人违反担保协议，可能会产生以下后果： **信用受损：**担保人违约将反映在他们的信用报告中，这可能会损害他们的信用评分并使他们将来获得信贷变得更加困难。 **失去担保资产：**如果担保人无法履行其偿还义务，贷款人可能会止赎担保的资产。这可能导致担保人失去他们的房屋或其他资产。 **法律诉讼：**贷款人可能会对担保人提起诉讼，以追回未偿还的贷款余额以及与止赎相关的费用。 **财务困难：**担保人可能面临财务困难，因为他们需要偿还贷款或处理止赎程序。 担保人违约的后果的严重程度将取决于违约的具体情况和贷款人的政策。 为了避免这些后果，担保人应仔细考虑承担担保责任之前，并确保他们有能力履行其义务。
香港商铺市場「冰火兩重天」 自2019年中以來，香港核心商業區商鋪租金大幅下跌，空置率攀升。然而，短租產業的支撐下，近期空置率有所回落。 四大核心區（銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角）空置率由12.5%降至11.5%，主要受短租商店（如口罩店、賀年用品店）進駐影響。 然而，尖沙咀區空置率逆勢上升至17.7%，原因是該區商户結構以旅遊相關行業為主，受疫情影響嚴重。 民生消費需求強勁 疫情導致香港零售業依賴本地消費，民生消費、必需品行業表現強勁。食品、百貨、超市等商店數量增加。 奢侈品店面臨挑戰 以往由奢侈品、快銷時尚等承租的香港主要街道，如今租戶組合更加多元化。疫情和社會衝突導致訪港遊客銳減，奢侈品店面臨挑戰。 羅素街：從「全球最貴」到賣口罩 銅鑼灣羅素街曾是「全球最貴街道」，如今租金大跌，租戶轉為民生用品商店。 預期復甦 預計未來半年香港主要購物區空置率將持續下降，核心區商鋪租售價格將在通關後率先反彈。飲食及民生必需品行業需求仍強勁，旅遊相關行業則需待通關明朗化後才會活躍。 儘管口罩店等短租商店數量接近見頂，但業界認為行業最壞時刻已過。才會活躍。
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