早期的城區建設與規劃發展 2.1「維多利亞城」的建設 1841年，英國佔領香港島後，開始在香港島北岸的中心地帶建設「維多利亞城」。「維多利亞城」是香港最早的城市建設，也是香港的政治、經濟和文化中心。 「維多利亞城」的建設主要包括以下幾個方面： 街道建設：英國政府在香港島北岸的中心地帶修建了多条街道，包括皇后大道中、德輔道中、雪廠街等。這些街道成為「維多利亞城」的主要交通幹道。 公共建築建設：英國政府在「維多利亞城」修建了多座公共建築，包括總督府、立法會大樓、最高法院等。這些公共建築成為香港的政治和行政中心。 商業區建設：英國政府在「維多利亞城」的中心地帶劃出了一個商業區，吸引了大量的商人和投資者。這個商業區成為香港的經濟中心。 住宅區建設：英國政府在「維多利亞城」的周邊地區建設了多個住宅區，為香港居民提供住房。這些住宅區成為香港的居住中心。 「維多利亞城」的建設對香港的發展產生了深遠的影響。 然而，「維多利亞城」的建設也存在一些問題。例如，人口密度過高導致住房擁擠和環境污染等問題。 2.2「維多利亞城」的拓展和「四環九約」 隨著香港人口的不断增长，「維多利亞城」的範圍也不斷擴大。19世紀末，香港政府開始在「維多利亞城」的周邊地區建設新的城區，包括銅鑼灣、灣仔、北角等。 第一環：沿著香港島北岸的海岸线修建，包括皇后大道中、德輔道中、雪廠街等。 第二環：沿著香港島南岸的海岸线修建，包括堅尼地道、般咸道、黃泥涌道等。 第三環：沿著九龍半島的海岸线修建，包括彌敦道、梳士巴利道、漆咸道等。 第四環：沿著新界地區的邊界修建，包括粉嶺公路、大埔公路、吐露港公路等。 這九个區域包括： 中環：香港的政治、經濟和文化中心。 灣仔：香港的商業和金融中心。 銅鑼灣：香港的購物和娛樂中心。 北角：香港的工業和住宅中心。 九龍城：九龍的政治和行政中心。 旺角：九龍的商業和娛樂中心。 油尖旺：九龍的住宅中心。 荃灣：新界的工業和住宅中心。 沙田：新界的住宅和教育中心。 「四環九約」的規劃方案對香港的發展產生了深遠的影響。 然而，「四環九約」的規劃方案也存在一些問題。例如，人口密度過高導致住房擁擠和環境污染等問題。
九龍、新界開發的城區 除了香港島的「維多利亞城」外，九龍和新界地區也有一些重要的城區。 九龍的城區主要包括： 九龍城：九龍的政治和行政中心。 旺角：九龍的商業和娛樂中心。 油尖旺：九龍的住宅中心。 新界的城區主要包括： 荃灣：新界的工業和住宅中心。 沙田：新界的住宅和教育中心。 九龍和新界地區的城區建設對香港的發展產生了深遠的影響。 首先，九龍和新界地區的城區建設促進了香港的城市發展。這些城區的建設為香港居民提供了更多的居住、工作和娛樂場所。 其次，九龍和新界地區的城區建設也促進了香港的經濟發展。這些城區的建設吸引了大量的投資者，促進了香港的房地產、零售和旅遊業發展。 然而，九龍和新界地區的城區建設也存在一些問題。例如，人口密度過高導致住房擁擠和環境污染等問題。 2.4早期城市規劃和對土地發展的管制 香港的城市規劃和土地發展管制制度是在英國殖民统治时期建立的。 香港的早期城市規劃主要包括以下幾個方面： 土地用途規劃：香港政府制定了土地用途規劃，將香港的土地劃分為不同的用途區，例如住宅區、商業區、工業區等。 建築物高度管制：香港政府制定了建築物高度管制，限制了建築物的最高高度，以避免建築物遮擋其他建築物的陽光和空氣。 交通規劃：香港政府制定了交通規劃，建設了大量的道路、橋樑和隧道，方便香港的交通。 首先，香港的早期城市規劃和土地發展管制制度促進了香港的城市發展。土地用途規劃、建築物高度管制和交通規劃等措施，使香港的城市建設井然有序。 其次，香港的早期城市規劃和土地發展管制制度也促進了香港的經濟發展。土地拍賣制度和土地租賃制度為香港政府提供了大量的財政收入，這些收入被用於基礎設施建設和公共服務，促進了香港的經濟發展。 然而，香港的早期城市規劃和土地發展管制制度也存在一些問題。例如，土地拍賣制度導致土地價格高昂，使得普通市民难以负担住房。此外，土地供應不足也導致了一些社會問題，例如交通擁堵和環境污染等。
早期英商在地產業的優勢與發展 19世紀中葉，英國佔領香港後，香港成為英國在遠東地區重要的貿易和金融中心。英國商人紛紛來到香港，開展各種商業活動，其中包括地產業。 早期英商在地產業的優勢主要包括以下幾個方面： 政治优势：英国政府对香港实行殖民统治，为英国商人在地产业发展提供了政治保障。 经济优势：英国商人拥有雄厚的资金和先进的技术，可以进行大规模的土地开发和投资。 信息优势：英国商人掌握了香港土地市场的信息，可以及时了解土地价格和市场需求。 人才优势：英国商人拥有专业的房地产开发和管理人才，可以进行科学的土地开发和管理。 早期英商在地产业的优势为他们在香港房地产市场上取得了巨大的成功。他们开发了大量的住宅、商业和工业用地，为香港的城市发展做出了重要贡献。 置地公司的創辦與早期發展 1889年，由英国商人保罗·遮打爵士创办的香港置地公司成立。香港置地公司是香港最早的地产开发公司之一，也是香港最大的地产开发商之一。 香港置地公司成立后，迅速发展壮大。他们在香港开发了大量的住宅、商业和工业用地，包括中环的皇后大道中、金钟的太古广场和九龙的尖沙咀海滨等地标性项目。 香港置地公司的成功得益于以下几个因素： 雄厚的资金实力：香港置地公司拥有雄厚的资金实力，可以进行大规模的土地开发和投资。 专业的管理团队：香港置地公司拥有专业的管理团队，可以进行科学的土地开发和管理。 良好的政府关系：香港置地公司与香港政府保持着良好的关系，可以获得政府的政策支持。 敏锐的市场洞察力：香港置地公司拥有敏锐的市场洞察力，可以及时了解市场需求和变化。 香港置地公司在香港房地产市场上取得了巨大的成功。他们在香港开发了大量的优质物业，为香港的城市发展做出了重要贡献。 总结 早期英商在地产业的优势和发展对香港的城市发展产生了深远的影响。他们开发了大量的住宅、商业和工业用地，为香港的城市发展做出了重要贡献。
早期華商在地產業的發展與經營方式 19世紀中葉，隨著香港經濟的發展，華商在地產業也開始發展起來。早期華商在地產業主要以投資和經營住宅用地為主。 早期華商在地產業的發展態勢主要包括以下幾個方面： 投資規模不斷擴大：早期華商在地產業的投資規模不斷擴大，他們投資的土地面積越來越大，投資的項目也越來越多。 經營方式不斷改進：早期華商在地產業的經營方式不斷改進，他們開始採用新的經營模式，例如合資經營、股份制等。 市場影響力不斷提升：早期華商在地產業的市場影響力不斷提升，他們在香港房地产市场上扮演着越来越重要的角色。 早期華商在地產業的發展對香港的城市发展产生了积极的影响。他们开发了大量的住宅用地，为香港居民提供了更多的居住场所，促进了香港的城市化进程。 早期的華商地產大業主： 何東：何東是香港著名的企业家和慈善家，他也是香港早期最大的地產大業主之一。何東投资了大量的土地，开发了大量的住宅和商业用地，为香港的城市发展做出了重要贡献。 莫仕揚：莫仕揚是香港著名的商人，他也是香港早期最大的地產大業主之一。莫仕揚投资了大量的土地，开发了大量的住宅和商业用地，为香港的城市发展做出了重要贡献。 李陞：李陞是香港著名的商人，他也是香港早期最大的地產大業主之一。李陞投资了大量的土地，开发了大量的住宅和商业用地，为香港的城市发展做出了重要贡献。 这些早期華商地產大業主对香港的城市发展产生了深远的影响。他们开发了大量的优质物业，为香港的城市发展做出了重要贡献。 20世紀上半葉華商在地產業的新發展主要包括以下幾個方面： 投資領域擴大：華商在地產業的投資領域擴大，他們開始投資商業用地和工業用地，並參與到大型的城市開發項目中。 經營模式創新：華商在地產業的經營模式創新，他們開始採用新的經營模式，例如土地信託、房地產投資基金等。 市場競爭加劇：華商在地產業的市場競爭加劇，他們面臨着來自英商和本地其他地產商的激烈競爭。 20世紀上半葉華商在地產業的新發展對香港的城市发展产生了积极的影响。他们开发了大量的商业用地和工业用地，为香港的经济发展提供了重要的基础设施，促进了香港的工业化进程。 戰前地產業的主要經營方式是置業出租。華商在地產商通常會購買土地，然後建造房屋出租，以收取租金。這種經營方式相對簡單，風險也較低，因此受到很多華商的青睞。
戰後地產業的繁榮與危機 地產革命：「分層出售、分期付款」 戰後經濟復元、人口驟增與「房荒」 第二次世界大战结束后，香港经济迅速复苏。由于战前香港经济以转口贸易为主，在战争期间受到严重破坏。战后，香港政府采取了一系列措施，例如投资基础设施建设、吸引外资、发展制造业等，促进香港经济的复苏。 香港经济的复苏带动了人口的增长。1945年，香港人口只有60万，到1950年，香港人口已经增长到220万。人口的增长导致了严重的“房荒”。 “房荒”是指房屋供不应求的现象。战前香港的房屋主要由富裕阶层拥有，普通市民只能租住在简陋的棚户区。战后，随着人口的增长，对住房的需求急剧增加，但由于战前房屋遭到严重破坏，新建房屋的速度远远赶不上人口增长的速度，导致了严重的“房荒”。 “房荒”给香港社会带来了许多问题。首先，高昂的房租加重了普通市民的生活负担。其次，由于住房短缺，许多人被迫居住在简陋的棚户区，卫生条件恶劣，容易滋生病菌。第三，由于住房短缺，许多人被迫与陌生人合租，导致社会治安问题增多。 为了解决“房荒”问题，香港政府采取了一系列措施，其中包括鼓励私人开发商建设住宅。私人开发商为了吸引更多买家，开始采用“分层出售、分期付款”的销售方式。 “分层出售、分期付款”的销售方式是指将房屋分割成多个单元，分别出售给不同的买家，并允许买家分期付款。这种销售方式大大降低了购房的门槛，使得更多人能够买得起房子。 “分层出售、分期付款”的销售方式对香港房地产市场产生了深远的影响。它刺激了住宅需求，带动了香港房地产市场的繁荣。 总结 战后香港经济复苏、人口骤增，导致了严重的“房荒”。为了解决“房荒”问题，香港政府鼓励私人开发商建设住宅。私人开发商为了吸引更多买家，开始采用“分层出售、分期付款”的销售方式。这种销售方式大大降低了购房的门槛，使得更多人能够买得起房子，刺激了住宅需求，带动了香港房地产市场的繁荣。
1953-1957年地產業發展的原因 1953-1957年，香港地產業迎来了第一个发展高峰。这一时期地產業發展的原因主要包括以下几个方面： 战后经济复苏：二战结束后，香港经济迅速复苏，为地產業發展提供了良好的经济基础。 人口增长：1950年代，香港人口快速增长，对住房的需求急剧增加，刺激了地產業發展。 政府政策支持：香港政府采取了一系列措施支持地產業發展，例如放宽土地供应、提供税收优惠等。 外资流入：1950年代，香港吸引了大量外资流入，为地產業發展提供了资金支持。 “分层出售、分期付款”销售方式：“分层出售、分期付款”销售方式降低了购房门槛，刺激了住宅需求，带动了地產業發展。 1953-1957年地產業發展的特點 1953-1957年地產業發展的特点主要包括以下几个方面： 住宅开发为主：这一时期，香港地產業以住宅开发为主，大量新建住宅满足了人口增长的需求。 小型开发商为主：这一时期，香港地產業以小型开发商为主，大型开发商较少。 土地价格上涨：这一时期，香港土地价格快速上涨，地產業利润丰厚。 投机盛行：这一时期，香港地產業投机盛行，不少人通过炒地获利。 1960年代初中期地產業的繁榮盛況 1960年代初中期，香港地產業迎来了第二个发展高峰。这一时期地產業發展的盛况主要表现在以下几个方面： 大型开发商崛起：这一时期，香港出现了一批大型开发商，例如新鸿基地产、恒基地产、长江实业等。这些大型开发商拥有雄厚的资金实力和专业的管理团队，能够进行大规模的土地开发和投资。 商业地产开发兴起：1960年代，香港经济转型，服务业成为香港经济的重要支柱。商业地产开发开始兴起，为香港地產業發展提供了新的增长点。 土地价格飙升：1960年代，香港土地价格持续飙升，地產業利润更加丰厚。 投机活动猖獗：1960年代，香港地產業投机活动更加猖獗，不少人通过炒地一夜暴富。 总结 1950年代初至1960年代中，香港地產業经历了两个发展高峰。这一时期地產業發展的原因主要包括战后经济复苏、人口增长、政府政策支持、外资流入和“分层出售、分期付款”销售方式等。1953-1957年地產業發展的特点以住宅开发为主、小型开发商为主、土地价格上涨和投机盛行。1960年代初中期地產業發展的盛况表现在大型开发商崛起、商业地产开发兴起、土地价格飙升和投机活动猖獗等方面。
香港新界原
居民丁屋问题是指香港新界原居民的男性后代（即“男丁”）在私人土地上建造房屋的政策。这项政策被称为新界小型屋宇政策，俗称丁屋政策。以下是关于香港新界原居民丁屋问题的一些重要信息： 新界小型屋宇政策：这是一项自香港殖民地时期延续至今的政策。根据该政策，男性原居民后代可以在认可的村落内建造一座最高3层、每层面积不超过700平方呎的丁屋，无需向政府补地价[1]。 政策背景：在英国租借新界后，新界居民继续在村落内或邻近的私人土地上建造房屋。为了得到新界原居民的支持，香港政府于1972年实施了小型屋宇政策。该政策旨在让原居民获得环境较佳的居所，因为当时新界只有少部分房屋是正常的永久性房屋，大部分是老旧村屋、临时性房屋甚至是非法搭建物[1]。 丁屋政策限制：政府规定了一些限制，包括丁屋只能建在新界认可村落村界内的乡村式发展用地或农地上。此外，拥有丁屋的原居民如果想将其出售或转让给非原居民，需要向政府申请补地价并获得地政专员的书面同意[1]。 改革和争议：政府曾于1995年和2004年考虑改革丁屋政策，包括放宽地积比率和实施丁权证券化。然而，这些改革方案引发了争议和反对意见[2]。 新生代原居民的掙扎：一些新一代原居民可能对丁屋政策感到陌生，因为他们在市区长大，与村落和丁屋没有直接联系。这些年轻人可能面临身份认同和归属感的困扰[2]。 总的来说，香港新界原居民丁屋问题是一个复杂的议题，涉及政策、土地利用和社会认同等方面的考量。
香港的分层出售按揭和楼花问题是指在香港房地产市场中存在的一些特殊现象和风险。下面将对这些问题进行详细解释。 分层出售按揭： 分层出售是指购房者在购买楼盘时，可以选择分期付款的方式，即按揭购房。购房者支付一部分首付款后，剩余的房款可以通过银行按揭贷款来支付。 这种方式使得购房者可以分期支付房款，减轻了购房压力，同时也为银行提供了按揭贷款的业务机会。 分层出售按揭在香港房地产市场中非常常见，是购房者购买房产的一种常用方式。 楼花问题： 楼花是指购房者在楼盘尚未建成或竣工前购买房产的行为。购房者在楼盘预售阶段购买房产，通常需要支付一定的定金或首付款。 楼花的风险在于，购房者在购买房产时只能看到楼盘的计划和承诺，无法实际查看房屋的质量和实际情况。 如果楼盘最终无法按时竣工或出现质量问题，购房者可能面临无法如期入住或房屋质量不符合预期的风险。 香港的分层出售按揭和楼花问题与内地的情况有所不同： 在香港，购房者在购买楼花时，首付款通常由购房者支付给律师行开设的专项账户，然后根据工程进度逐步支付给开发商。 而在内地，购房者在购买楼花时，首付款直接支付给开发商，银行只起到一定的监管作用。 此外，香港的楼花在整个预售阶段不需要付款、也不用申请贷款、更不用按揭还贷。等到项目进入后期结算阶段，购房者才能拿着地契去申请贷款[1]。 综上所述，香港的分层出售按揭和楼花问题存在一些特殊的风险和差异，购房者在购买楼花时需要注意相关的风险和条款。
1997年香港金融风暴是亚洲金融风暴的一部分，对香港经济和金融市场产生了重大影响。以下是关于1997年香港金融风暴及其影响的详细信息： 1997年香港金融风暴的爆发： 1997年7月，亚洲金融风暴在泰国爆发，随后迅速蔓延至其他亚洲国家，包括香港。 香港金融风暴的爆发主要是由于泰国放弃固定汇率制度，导致泰铢贬值，引发了投资者对亚洲货币和金融市场的恐慌。 香港金融风暴的影响： 股市崩盘：香港股市在1997年7月至10月期间暴跌，恐慌情绪蔓延，投资者纷纷抛售股票。 汇率压力：由于投资者对香港经济的担忧，香港元面临了巨大的汇率压力，香港政府不得不采取措施维持汇率稳定。 经济衰退：香港经济在1997年和1998年经历了严重的衰退，GDP大幅下降，失业率上升。 房地产市场崩溃：香港的房地产市场也受到了重创，房价大幅下跌，许多开发商陷入困境。 金融体系受挫：香港的金融体系也受到了冲击，许多金融机构面临严重的资金流动问题。 香港政府的应对措施： 香港政府采取了一系列紧急措施来稳定金融市场和经济，包括提供流动性支持、加强监管措施和推出财政刺激措施。 香港政府还与国际货币基金组织（IMF）合作，获得了一揽子贷款，以帮助渡过金融危机。 香港金融风暴的后果： 香港金融风暴对香港经济和金融市场的影响是短期的，经过一段时间的调整和恢复，香港经济逐渐恢复了稳定。 香港政府对金融市场和经济的监管和改革也得到了加强，以防止类似的金融危机再次发生。
1997香港楼市泡沫破裂的主要原因 造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，但主要有三点。 一是经济结构中房地产比重长期太大、依赖性太强。香港地域狭小、寸土寸金，“需求拉动”香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。到1997年时，房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动几乎都围绕着房地产业而转。财政收入则长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。房地产投资长期占固定资产总投资的2／3。房地产股历来是第一大股占港股总市值1／3，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。 二是长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。1984至1997年香港房价年平均增长超过20%，其中1990至1994年“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。房价中位线长期是居民收入中位线的8倍以上，不少年份为4倍甚至更高。房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入40%用于还贷上升到60%甚至80%。20世纪90年代初期，香港中环、湾仔、尖沙咀等中心区域每平方米房价已经高达10几万港元，元朗、屯门等新镇地区每平方米房价也要3至4万港元，而大部分居民年薪却只有10几万甚至不到10万港元。 三是房价上涨太快形成巨大的“财富效应”，炒楼成风。房价上涨太快之时必是炒楼成风之日，炒楼越烈也就说明离泡沫崩溃不远了。由于地少人多资本集中，香港房地产投资回报率长期比世界其他主要城市高2至3倍。在房价狂涨的时候短期炒作更加有利可图，转手之间就可以赚20万、50万港元。 当初的香港，房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一个劲儿地置房投资，甚至当月租金收入低于月供时也不例外。 最终的结果是，金融危机致使经济泡沫破灭，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大……香港楼价从1997年最高峰开始持续下跌，到非典时期累计跌幅已达65%，港人财富蒸发了2.2万亿港元，平均每个业主损失267万港元，负资产人数达到17万人。 政策失误教训值得汲取 专家指出，香港经济长期不景气，楼市低靡，香港特区政府的房地产政策失误也是主要原因之一。
只要買過樓、炒過樓，就明香港係癲癲哋” 香港擁有大半個世紀的地產發展史，在1950年代之前，香港的華人社會，普遍收入不高，而當時的一張地契即代表着一整棟樓、乃至一整個地段的買賣，即便在1947年，香港推出了“分層出售”（不同樓層的業主共佔地權）的賣樓創舉後，但在當時的華人社會認知中，買樓仍是有錢人才能碰的交易，大多數人只求有瓦遮頭，有租房的，有屈居寮屋、徙置區、板間房的，獨獨未敢奢望有一份屬於自己的物業。 從1950年代開始，香港出現了戰後的首次“移民潮”，香港人口數年間激增4倍（由原本只有50萬人，激增至220萬人），房屋短缺問題隨之出現。 需求有了，於是在1953年底至1954年的香港，出現了又一個創舉，這個創舉，在記者看來，無異於開啟了香港的“房地產元年”。不同於之前一手交錢、一手交貨（現房）的賣樓模式，當年，霍英東在香港油麻地公眾四方街建新樓時，首創動工前先交訂金、分期付款的售樓方式，因為港人將建房賣房看作：開花（付錢）結果（建成），這種售樓方式也被稱為：“賣樓花”。 而霍英東在當年引入的分期付款方法，則對香港樓市產生了更加深遠的影響，買家在買樓花時，可以用樓價的五成作為首期訂金，在交樓前分期付清餘下五成款項，為地產市場帶來翻天覆地的改變。隨後的故事，大家都耳熟能詳，即：首期（首付）比例不斷下降， 繳尾款的時間從1年半，延長至5年，又到7年，直至今日的30年。用一成首付即可擁有屬於自己的房子，至此，攢錢買樓成為多數香港人的畢生目標，樓價隨之搭上高速快車。 但截至八十年代中期，香港房地產也算漲跌互見（1981-1984，香港樓市從最高點到最低點，累計跌幅達到了29.5%），要說真正的“瘋癲”，還要將時間，拉到1990年代。 有港人回憶：“當時有人上午買樓，下午賣樓，不少人剛剛從地產公司買來樓花，轉手就交給地產代理放售。”香港業主會會長佘慶雲憶述，“黃埔花園開售首期只需數萬元，但驚見有師奶公屋租客竟手持一個裝有40萬元現金的買菜藤籃，全款買入單位。該屋苑最小的戶型在1997年，亦已升至200萬、300萬元，翻上3、4倍。”（香港01報道） 見微知著，一個公屋師奶尚且能通過買房將資產在10年翻4倍，那麼其他市民，又怎能不上演“我為樓狂”的故事？隨之而來的，則是港人攢錢買房的時間上限，在不斷被刷新。
偉大的計劃卻是噩夢的開始？ 然而，香港樓市“有升無跌”的黃金神話，卻在1997年，戛然而止。在1997年10月7日，時任特首在其首份題為《共創香港新紀元》的施政報告中，公布了“建屋安民”三大目標：從1999年起，每年興建的公營和私營房屋單位不少於85,000個；務求10年內全港七成的家庭可以擁有自己的房；在2005年將輪候公屋的時間從6年縮短至3年。 然而，截至目前，不僅”7成家庭可以自置居所”，”公屋輪候縮短至3年”，這些在1997年的施政報告中提出的宏偉藍圖，今日仍然沒有實現。更讓人沒想到的是，“八萬五建屋計劃”甚至與1997年股災一道，成為不少香港人噩夢的開始。 1997年，出於對未來市場上可能出現的大量住宅單位的擔憂，香港樓市開始疲軟。屋漏偏逢連夜雨，“八萬五”政策剛剛宣佈3個月，國際炒家先後狙擊港元和香港股市，矛頭直指香港聯繫匯率制度，一場世紀級股災悄然上演。 對利率十分敏感的樓市即受牽連，炒家開始爭先恐後地撻訂，地產商大幅打折兜售新樓盤，香港樓價應聲下跌。加之2000年，科網股爆破；2003年沙士襲港，從1997到2003年這5年間，香港樓價急跌近7成，全港超過一半業主成為負資產。在1997年摸頂買入港島區豪宅的業主，直到2006年才得以脫身，至於摸頂買入偏遠地區中低價樓宇的業主，不少直至2013年後，賣出價仍比當年買入價低三到四成。 如果有人說，“負資產”是炒家應當承受的風險，那麼“剛需客”呢？比如，一對新婚夫婦在1997年買入一個500萬元的婚房，當中八成按揭，兩成（100萬）首付，到2003年，這件婚房只值150萬，但受金融風暴影響，丈夫失業，如若繼續供樓，要還銀行的錢至少是這間婚房當時市價的3倍及以上，如若斷供，夫妻兩掏空6個錢包拿出的首付款以及數年辛苦供的款項都付之東流不說，欠銀行的貸款，也並不會就此一筆勾銷。所以那5年，對大多數香港業主來說，都是最難熬的日子。
“孫九招”止跌，偏偏諷刺意味拉滿 在“八萬五”政策宣告“破產”後數年，另一項港府政策，卻順利落地，並一定程度上形塑出今日畸形的香港房市。 這項政策，即為2002年出台的“孫九招”（因負責推出政策的官員為當時的房屋及規劃地政局孫姓局長而得名）。為了重建投資者和市民對房地產市場的信心，“孫九招”透過減少香港土地供應和政府退出房地產市場等的方法，對當年的樓市起到了即時的刺激作用。據維基百科數據，2003年1月，樓宇買賣合約共有7293份，數字較2002年12月上升19.3%，1月份的樓宇買賣合約總值為146億元，較12月上升13%。直至2011年2月，香港的整體住宅樓價，已經超越1997年的高位。 但“孫九招”卻導致香港新建成的公營及私營住宅數量大減，2010年當年香港僅建成19800個住宅單位，較2001年10萬個住宅單位大減8成。 “孫九招”帶來的“後患”，同樣由政府“補鑊”。 據港府資料，目前，港府一方面採取“供應主導”策略，以期長遠增加房屋土地供應；另一方面，在2010年開始，陸續出台包括額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅在內的數項辣招，打擊短期炒賣活動。例如，在政府辣招之下，2012年起所有買家購入物業後如在六個月內轉售，便需繳交樓價20%的稅款，六個月至一年內為15%，一年到三年為10%。 不過可惜，儘管有辣招護航，但據差估署資料，從2003年——這一香港樓價的最低點開始算起，香港樓市還是迎來了近二十年的升浪（僅在2016、2020年有回落）。 在此情況下，港人自置居所比率在2019年下跌至20年來的最低點——49.8%（2022年該數字為51.5%）。其中，以35歲以下的年輕世代置業情況最為糟糕，從1997年的22.1%大幅收縮至2019年的7.6%。年輕人難上車、長者住籠屋的社會新聞開始霸佔頭版頭條，香港人地矛盾不斷加劇。 金像獎電影導演陳果說：“當山頂纜車退役、維港兩岸景色也換畫時，炒樓狂熱從未退潮。”一方面，是港人對樓價上漲的執念，一方面是港人對人地矛盾的怨念，在記者看來，香港的房地產行業，也好像一個香港社會的縮影，割裂又統一，畸形又健全。
英国人第一拍卖港岛官地 清王朝大门被撞开之前，香港是桃花源，嵌在南方边陲。不大的岛，有人捕鱼，有人种地。 1841年，英国人登陆后，香港瞬间被卷进颠沛流离的命运。 洋人上岛第一件事：卖地。 1841年6月14日，在义律的主持下，香港进行第一次土地拍卖。拍卖地点选在隔海相望的澳门，因为那里纸醉金迷，聚集着一帮鸦片贩和做贸易的洋商，有的是钱。 这次拍卖，推出35幅地块，每幅都是10英镑起拍。最终，卖出34幅，最少的卖20英镑，最高的卖到265英镑。 3272英镑轻松到账，尝到甜头后，港英政府卖地如吸毒，有瘾。 1881年，地产收入大概占到香港财政收入三分之一，比鸦片还多。 竞得土地的基本都是英商，对他们来说，地如白菜，少抽几口烟的事。 看一收入比就知道地有多便宜。 十九世纪三四十年代，伦敦的女裁缝，一年收入大概是15英镑，《简爱》中的女主做家庭老师，一年能赚20英镑。换而言之，那时的伦敦白领不吃不喝，一年就能在香港买块地，占有34米海岸线。 而一百七十年后，同样的购买力，只剩两个平方。 2017年，伦敦平均工资为39476英镑，大概是35万人民币，港岛的房价，20万一平。 英国人侵占前，岛上只有7400人，两千渔民，其余是佃农，或小商贩，谁也想不到脚下的土地，有朝一日，贵如金子。 第一批官地拍卖后，洋商上岸掘金，商铺、街区接连涌现，中环、上环、下环逐渐划定。海上升起一座全新的维多利亚城。 香港的地产江湖史，也由此徐徐揭开。
1889年，香港第一家房企诞生：香港置地及代理公司。由印度人遮打联手怡和洋行创办，专营地产生意。很长一段时间，置地盘踞一方，到1930年，已成中环最大的地主。此后50年，置地稳坐香港房企老大之位，从未旁落。 同期，太古轮船公司借着航运垄断的优势，在鲗鱼涌批量拿地，用来建糖厂和船坞。遮打与怡和洋行创办的另一个公司——九龙仓，守着九龙半岛西南部，痴迷于建设货仓码头。 这一时期，香港地产江湖中，叱咤风云的多为英商，比如怡和洋行、宝顺洋行、公和洋行、林赛洋行。只有少数洋行的华人买办，在夹缝中建起庞大的家业，比如何鸿燊的爷爷的哥哥何东。 多数华人，别说战江湖了，连块栖身之地都冇。1882年，有个英国工程师考察华人区后，相当惊讶： 街道窄到可以用一根竹竿撑到对面晾晒的衣服。 每间房屋平均要住17个人，人均住房面积甚至不到1。那时候，香港华人的法定墓穴面积12方尺，一平多。死去比活着更有尊严。 也是从这时起，房荒如乌云，罩在香港上空。一百多年，挥散不去。
香港房地產革命：美孚新邨和太古城 美孚新村是香港中產人士最愛的著名居所，位處九龍市中心邊緣，背山面海，交通方便，村內有完整配套，生活設施完善，有學校、酒樓食肆、超市、戲院、泳池球埸等，住在美孚出入交通真的非常方便。 美孚新村於一九六八年興建，該處原是美孚石油公司的油庫，九龍巴士總部也設於此。本來還有個荔枝角灣，小時我們會乘六號往荔枝角的巴士到此游泳戲水。 油庫遷往新界後，美孚組成地產公司，先填海將土地連成一片，然後分期開發，前後經過十年時間，到一九七八年，先後建成九十九座高層大廈，共有一萬三千多個單位。公司聘用香港著名王董建築師樓設計，室內間隔精巧，四四正正，用足材料，門窗潔具都是名牌貨，提供多款大小不同面積單位方便買家選擇。 美孚新村售價也合理，最初小單位只售萬多港元，大的三萬左右，且可以分期付款。初時銷路並不理想，許多人嫌它遠離市中心，覺得過了深水埗後，都是工廠農地，環境不算理想。而且考慮九龍屬租借地，地契年期只有九十九年，到期要補地價，影響市民置業的信心。為了推銷美孚新村，與可口可樂公司合作廣告：「飲可樂送美孚」，喝樽裝可口可樂，瓶蓋內膠膜印有美孚圖案，便可贏到美孚樓一層。 隨著香港經濟發展，人們生活水平提高，一九八年代樓價上升，特別地鐵開通後，美孚新村大受市民歡迎，樓價節節上升，樓宇交投熾熱，出現不少賣家和炒家。地產代理商大做美孚生意，地產經紀賺得豐厚佣金，美孚售樓處銷售員也炒埋一份，看到筍盤又有潛力的單位乾脆自己買下來，等樓價上升時再賣出去。有位朋友便這樣在美孚售樓處做了幾年，就賺到了三個單位。 英資集團在一九七、八年代也積極發展地產業務，香港置地在中環擁有黃金地段，屬下著名建築物有太子大廈、歷山大廈、太子行、公司爵行、怡和大廈、置地廣場、告羅士打行、交易廣場等。英資太古洋行擁有的太古船塢變身成另一大型住宅群太古城。 太古城同樣由王董建築師樓興建，樓內設計精巧，充分利用空間，裝修容易，住得舒服。區內還有個太古城中心，著名食肆林立，美食廣場吸引區外市民前往光顧，創造太古城的商機。 面臨一九九七年香港回歸，英資改變投資策略，紛紛遷往其他國家地區註冊登記，對香港前途抱觀望態度。香港地產改由香港華資主宰經管，長江、恆基、新鴻基和新世界等財團幾乎壟斷全港地產業務，創造另一段樓價不跌長升的神話。
香港房地產革命：美孚新邨和太古城 美孚新村是香港中產人士最愛的著名居所，位處九龍市中心邊緣，背山面海，交通方便，村內有完整配套，生活設施完善，有學校、酒樓食肆、超市、戲院、泳池球埸等，住在美孚出入交通真的非常方便。 美孚新村於一九六八年興建，該處原是美孚石油公司的油庫，九龍巴士總部也設於此。本來還有個荔枝角灣，小時我們會乘六號往荔枝角的巴士到此游泳戲水。 油庫遷往新界後，美孚組成地產公司，先填海將土地連成一片，然後分期開發，前後經過十年時間，到一九七八年，先後建成九十九座高層大廈，共有一萬三千多個單位。公司聘用香港著名王董建築師樓設計，室內間隔精巧，四四正正，用足材料，門窗潔具都是名牌貨，提供多款大小不同面積單位方便買家選擇。 美孚新村售價也合理，最初小單位只售萬多港元，大的三萬左右，且可以分期付款。初時銷路並不理想，許多人嫌它遠離市中心，覺得過了深水埗後，都是工廠農地，環境不算理想。而且考慮九龍屬租借地，地契年期只有九十九年，到期要補地價，影響市民置業的信心。為了推銷美孚新村，與可口可樂公司合作廣告：「飲可樂送美孚」，喝樽裝可口可樂，瓶蓋內膠膜印有美孚圖案，便可贏到美孚樓一層。 隨著香港經濟發展，人們生活水平提高，一九八年代樓價上升，特別地鐵開通後，美孚新村大受市民歡迎，樓價節節上升，樓宇交投熾熱，出現不少賣家和炒家。地產代理商大做美孚生意，地產經紀賺得豐厚佣金，美孚售樓處銷售員也炒埋一份，看到筍盤又有潛力的單位乾脆自己買下來，等樓價上升時再賣出去。有位朋友便這樣在美孚售樓處做了幾年，就賺到了三個單位。 英資集團在一九七、八年代也積極發展地產業務，香港置地在中環擁有黃金地段，屬下著名建築物有太子大廈、歷山大廈、太子行、公司爵行、怡和大廈、置地廣場、告羅士打行、交易廣場等。英資太古洋行擁有的太古船塢變身成另一大型住宅群太古城。 太古城同樣由王董建築師樓興建，樓內設計精巧，充分利用空間，裝修容易，住得舒服。區內還有個太古城中心，著名食肆林立，美食廣場吸引區外市民前往光顧，創造太古城的商機。 面臨一九九七年香港回歸，英資改變投資策略，紛紛遷往其他國家地區註冊登記，對香港前途抱觀望態度。香港地產改由香港華資主宰經管，長江、恆基、新鴻基和新世界等財團幾乎壟斷全港地產業務，創造另一段樓價不跌長升的神話。
香港籠屋 香港是個繁榮的國際大都會，當香港被選為全球十大最適宜居的城市之時，貧富差距卻愈見懸殊，根據社區組織協會的一項調查，每14個成年人當中，就有一個是百萬富翁（流動資金過百萬，不計房產及固定資產），而當中每人平均財富淨值達20.2萬美元，為全球之冠。但在一切繁華的背後，香港仍有近10萬人居於籠屋、板間房等地方，靠著微薄的收入養活自己和親人，勉強才能得溫飽。 籠屋：根據政府的定義，籠屋是指內有12個或以上已被人根據租用協議用作或擬用作住宿的任何居住單位。這些籠屋大多都是在深水(土步)、灣仔、油麻地、觀塘等舊區，而每個籠屋面積只有15呎的床位，廚房跟洗手間都要共用，環境非常惡劣。 美國有線新聞網絡（CNN）訪問其中一間籠屋，十九人居住在約五十八平方米空間，共用兩間廁格。 報道中受訪的梁先生退休前是屠夫，退休後靠每月4,000元綜援過活，籠屋租金2,700元，餘下的錢他每日只可用90元。籠屋環境惡劣，每人只有16平方呎（1.45平方米）空間，而且為免有蝨，他們不能用床褥，只能鋪墊竹蓆帆布等。梁先生的籠屋位於西九籠，左鄰右里都是單身漢，他們沒有煮食設備，只能用一個桶來洗衣。梁形容，他們像兔子關在籠中。 (現時仍然居住在籠屋的單身漢和長者) 劏房：是香港出租房的一種，常見於唐樓等建築物。即是業主或二房東將一個普通住宅單位分間成不少於兩個較細小的獨立單位，作出售或出租之用；通常每個小單位均設有浴室（或使用公共浴室）。每個小單位的面積從幾十至二百平方呎不等，每月租金介乎數百至數千多元，租客通常為草根階層、新來港人士或單身人士。劏房大概是這個樣子的： 也有一個家庭都居住在劏房的: 劏房的小朋友們，無法擁有一張書桌。 上述的小單位，即劏房，是香港畸型社會底下的產物。住客因無法承擔昂貴租金，或無資格輪候公營房屋，甚至無法申請任何社會援助，所以對劏房有極大需求。而經營劏房的商人(更多只是擁有幾個物業的富人)，就希望提昇利潤，進而改建、改裝有關單位，務求租給更多住戶，以圖收取更多租金。可惜，不少劏房都不符合消防及安全條例，間接導致多次火災，奪去多人性命。
張子强绑架香港地産富商 長子被綁架李自責未有防備 李嘉誠上周五在本港接受內地南方報業集團專訪，首次談及李澤鉅被綁架事件。張子強惡名昭彰，曾於啟德機場持械行劫一輛解款車，又曾在內地殺人，心狠手辣，不過，李嘉誠今日憶述這件十七年前的往事時，語氣平靜，像在講述別人歷史，連內地記者也形容，他似乎已把驚險和椎心之痛全都煙消雲散。 盛傳當年張子強綁架李澤鉅後，曾向外人透露自己是「綁晒炸藥落自己度去見李嘉誠」。李嘉誠在專訪中沒有提到「炸藥」情節，但證實張子強當年曾親自來到李家大宅，要求廿億港元贖金，他立即同意，但說只有十億現金，其他要到銀行提取。 「 「大富豪」張子強無聽「首富」勸告，最終「打靶」收場。 李嘉誠當時的鎮定，連張子強也感意外，問李：「你為何這麼冷靜？」李就答因為今次是自己做錯了，他在香港知名度這麼高，但竟然一點防備都沒有，就像打高爾夫球，早上五時自己開車往新界，在路上只要數輛汽車，就可以把他圍起來，實在要仔細檢討。 李嘉誠還透露，當時曾有勸告張子強，拿了這麼多錢要遠走高飛、洗心革面、做個好人。不過，張後來又打電話給李，聲稱因好賭輸光了錢，故來電向李請教有甚麼保險投資，李即回答：「你搞甚麼鬼？我只能教你做好人，你要我做甚麼，（我）都不會了，你只有一條大路，遠走高飛，不然，你下場將是很可悲。」 拒洗手不幹張子強打靶收場 可惜張子強或未有「聽教」，在綁架完李澤鉅不足兩年後、即一九九八年一月，便策劃另一宗「大茶飯」，途中他行蹤敗露，在逃回廣州時被內地公安擒獲，同年十一月提訊時，他提到以李家為目標並揀選李澤鉅，純粹因為「捉到邊個就綁邊個」，本來要求廿億贖金，李後來以十億三千八百萬元贖回兒子。連同綁架新鴻基地產前主席郭炳湘，張在兩宗驚天綁架案共豪取贖金十六億港元，但最後仍逃不過李嘉誠口中的「可悲」下場，遭內地公安槍決。李嘉誠在專訪中，未有提及當年他有否報警求助。
罗兆辉：一代香港传奇炒房客之死 1978年，年仅14岁的罗兆辉孤身来到位于尖沙咀的重庆大厦，登上了香港最混乱的舞台。他刚从圣若瑟英文中学退学不久，理由是同学诬告他偷恤衫，老师偏袒对方，他一怒辍学。 罗兆辉蜷缩在这片黑暗森林中某一张床铺上，脑海中只有明日的生计。 他当过保安，搞过推销，做过杂工，“只要有钱开饭，什么都能干”。 他的人生就此转变，开始出入富豪的社交圈。此时，他认识了生命中最重要的贵人——香港教父级大亨刘銮雄。 当年，港人月收入不过两三千港元，对罗兆辉而言，这是他人生中的第一次重要赌局。 他赢了。传闻，大刘对送古董的地产经纪感到好奇，“下次吃饭叫他一起吧”。 1997年，香港楼市陷入疯狂，香港人相信“大陆一定会接盘”，不吃饭不买衣服都要供楼，有的楼盘甚至十度转手。罗兆辉决定购入地产公司国际德祥，希望借壳上市，荣升地产超级大佬。 此时，因炒房规模过大，罗兆辉公司的物业负担已超20亿。而为买国际德祥，罗兆辉孤注一掷，将东方红公司股票押在银行套现。同时，他还将国际德祥拆分转售给其他买家，众筹资金。岂料交易过程中香港楼市大跌三成，其他买家纷纷退订，他须要自己补十多亿元完成交易。一向笃信“不追高，谁追谁死”的刘銮雄劝他放弃。 然而，在他目光未及之处，大风暴已酝酿成形，呼啸扑向香港。 三 1997年10月，席卷亚洲的金融风暴让香港楼市、股市双双下跌。 罗兆辉一夜变为负资产者，欠债3亿港元，终告破产。 千禧年冬至夜，香港最冷的夜晚，罗兆辉在游艇上烧炭自杀，陷入昏迷。所幸经医院抢救，他奇迹复苏。 1997年至2003年香港楼市最低潮时，大概产生了106000名“负资产”人群。1998年，第一例烧炭自杀的案例出现。此后，效仿者越来越多。 江湖已无“神童辉”。 偶尔，他也有清醒时刻。一次面对媒体时，他用英文说：“生命重质不重量，有钱不代表你比较快乐，只是比较幸运。” 此后，罗兆辉避走澳门又因藏毒被捕，最后落脚东莞。 2011年冬日，罗兆辉似乎迎来转运。传闻，他早年得意时结交了一位富豪朋友，并赠送其一幅字画。那年冬天，富豪将字画归还，并最终卖出700万。 他将之视为东山再起的启动资金。1月24日，在东莞常平一律师楼内，他在办理一笔房产物业转让时心脏病突发，猝死。
新地前主席郭炳湘今早出殯，這位大亨傳奇中，一生人有五位影響其最重要人物，在此為大家逐個數。 張子強 外號「大富豪」之稱的張子強，於1997年綁架郭炳湘，將其禁錮一星期，郭家付6億元贖金，郭炳湘因此而患上抑鬱症，治療逾一年方康復，有指郭炳湘被綁後性情大變。 97年9月29日，張子強夥同黨於淺水灣道將上班途中的郭炳湘座駕截停，手持AK47機槍及手槍將他挾走，並押至大欖附近一間村屋，綁匪將郭困於木箱內，連日毒打及恫嚇，整星期綁匪僅予叉燒飯及食水，大小二便亦在箱內解決。討價還價後，郭家最終支付6億元贖金，由時任新地高層的陳鉅源前往交付現金，而兩日後郭炳湘始被釋放。 遭綁架後，郭炳湘接受傳媒訪問時透露因此而患上抑鬱症，亦有指因為贖金問題，埋下後來新地家變的伏線。 郭老太 自郭得勝1990年逝世後，雖然名義上由郭炳湘接任主席，但郭老太鄺肖卿仍被視為郭家掌門人，很多事情都由她決定。 郭炳湘卻於2008年與兩名弟弟決裂，有指這宗豪門恩怨源於郭家不滿郭炳湘與紅顏知己唐錦馨過從甚密，甚至欲將她引入董事會有關。新地在同年2月發通告指出，主席兼行政總裁郭炳湘因個人理由暫時休假，其職務改由其二弟郭炳江及三弟郭炳聯分擔。 至2014年1月，爭產風波終「大和解」，郭老太鄺肖卿宣佈，向郭氏三兄弟平均分配新地股權，郭炳湘會獲得與郭炳江及郭炳聯相同數量的新地股份，相當於郭炳湘可獲分約483億元。 唐錦馨為唐全的長女，她就讀於一家有名的女子中學，自小已認識郭炳湘，也可說是青梅竹馬。 郭老太為家族長老，要確保「頭家」唔散，及資產不會外流，無所不用其技。長子郭炳湘的妻子是李天穎Wendy，但郭炳湘自從曾被綁架後，性情有變，愛與紅顏唐錦馨遊山玩水，郭老太為此出招。 家規的內容，不少跟唐錦馨有關。除了郭炳湘不能為她與現任妻子李天穎離婚外，還包括：唐錦馨與她的孩子，不能入新地和參與公司事務及管理。 三弟關係的另一轉折，要數到2012年郭炳江捲入許仕仁貪污案，有傳聞是郭炳湘向廉署提供線索，頂證兩名親弟，最終郭炳江被判入獄5年，料明年4月獲釋。 後來郭老太於2014年平均將新地股份分予三兄弟，據報導，郭炳湘於較早前因認為分配不公而要求重新分配，但今年5月有指郭炳湘念在母親年老，決定放棄上訴，待弟出獄後和解，惟未等得及已病逝。
新地前主席郭炳湘今早出殯，這位大亨傳奇中，一生人有五位影響其最重要人物，在此為大家逐個數。 張子強 外號「大富豪」之稱的張子強，於1997年綁架郭炳湘，將其禁錮一星期，郭家付6億元贖金，郭炳湘因此而患上抑鬱症，治療逾一年方康復，有指郭炳湘被綁後性情大變。 97年9月29日，張子強夥同黨於淺水灣道將上班途中的郭炳湘座駕截停，手持AK47機槍及手槍將他挾走，並押至大欖附近一間村屋，綁匪將郭困於木箱內，連日毒打及恫嚇，整星期綁匪僅予叉燒飯及食水，大小二便亦在箱內解決。討價還價後，郭家最終支付6億元贖金，由時任新地高層的陳鉅源前往交付現金，而兩日後郭炳湘始被釋放。 遭綁架後，郭炳湘接受傳媒訪問時透露因此而患上抑鬱症，亦有指因為贖金問題，埋下後來新地家變的伏線。 郭老太 自郭得勝1990年逝世後，雖然名義上由郭炳湘接任主席，但郭老太鄺肖卿仍被視為郭家掌門人，很多事情都由她決定。 郭炳湘卻於2008年與兩名弟弟決裂，有指這宗豪門恩怨源於郭家不滿郭炳湘與紅顏知己唐錦馨過從甚密，甚至欲將她引入董事會有關。新地在同年2月發通告指出，主席兼行政總裁郭炳湘因個人理由暫時休假，其職務改由其二弟郭炳江及三弟郭炳聯分擔。 至2014年1月，爭產風波終「大和解」，郭老太鄺肖卿宣佈，向郭氏三兄弟平均分配新地股權，郭炳湘會獲得與郭炳江及郭炳聯相同數量的新地股份，相當於郭炳湘可獲分約483億元。 唐錦馨為唐全的長女，她就讀於一家有名的女子中學，自小已認識郭炳湘，也可說是青梅竹馬。 郭老太為家族長老，要確保「頭家」唔散，及資產不會外流，無所不用其技。長子郭炳湘的妻子是李天穎Wendy，但郭炳湘自從曾被綁架後，性情有變，愛與紅顏唐錦馨遊山玩水，郭老太為此出招。 家規的內容，不少跟唐錦馨有關。除了郭炳湘不能為她與現任妻子李天穎離婚外，還包括：唐錦馨與她的孩子，不能入新地和參與公司事務及管理。 三弟關係的另一轉折，要數到2012年郭炳江捲入許仕仁貪污案，有傳聞是郭炳湘向廉署提供線索，頂證兩名親弟，最終郭炳江被判入獄5年，料明年4月獲釋。 後來郭老太於2014年平均將新地股份分予三兄弟，據報導，郭炳湘於較早前因認為分配不公而要求重新分配，但今年5月有指郭炳湘念在母親年老，決定放棄上訴，待弟出獄後和解，惟未等得及已病逝。
浪翠園97蟹貨等足廿年仍蝕 樓價近月持續下跌，不少於過去兩年高位接火棒的業主亦無奈要蝕讓賣樓，然而市場剛錄的一宗蝕讓卻有點特別，一名於1997年高位買入一個浪翠園單位的業主，在歷經近20年的光陰後，最近賣出單位，賬面竟然還蝕63萬元，連使費計更蝕逾80萬元，相當入肉。 所謂「人生有幾多個十年」，這個慘痛經驗或許正正說明樓價不是一項長升不跌的投資神話，買錯樓隨時20年「無得翻身」。 近年樓價越升越有，尤其新界區物業於早兩年升幅快如火箭，即使最近樓價回落，相比10年前樓價仍然有一定升幅。但世事總有例外，位於深井，由新地發展的浪翠園，為全港少數仍未重返1997年高位的經典蟹貨。本來屋苑去年有望乘搭樓市上升的順風車，一脫蟹貨污名，但誰知年底樓市層層跌浪衝擊下，浪翠園樓價又再走下坡，九七蟹貨翻身無望。 兩房呎價8728元 最新錄得的蝕本貨，位於1期3座高層B室，實用面積464方呎，兩房間隔，獲買家以405萬元承接，折合實用呎價8,728元。原業主1997年6月高位，以468萬元在二手市場接貨，2013年10月供滿物業。過去近20年樓價大升，惟浪翠園的樓價卻像冰封在97年歲月，該業主事隔19年沽貨，賬面仍蝕63萬元或14%，若計及釐印費及佣金等開支，料蝕超過80萬元。 區內代理指，浪翠園97年高峰期的平均建築呎價約8,000元，相當於實用面積呎價約1萬元，而目前屋苑的平均實用面積呎價為8,500元，距離當年高峰仍然有15%的差距。 數到歷史上最經典的蟹貨，則不得不提青衣灝景灣，項目當年在97年高峰期開售，但之後遭逢亞洲金融風暴打擊，導致樓價大跌，眾多買家淪為負資產，被外界冠以「浩劫灣」的惡名。買樓會否買到個「爛燈盞」，相信是時下最困擾市民的課題。 奕翠園創1年新低 其他屋苑亦繼續錄得低價交易，其中粉嶺奕翠園1座低層B室單位，實用面積約為942呎，三房戶連車位，原業主讓步30萬元，以720萬元成交，實用呎價約7,643元，創同類1年新低價。美聯鄧涇渭指，元朗朗晴居8座中層E室，實用面積約730方呎，3房套房間隔，減價18萬元，約542萬元成交，實用呎價約7,425元，創屋苑同類1年新低。
2019年映灣園低開通宵「霸位」揀樓 為買樓可以去到幾盡？可以是對耐力的考驗！在樓市低潮期開賣的東涌映灣園1及2期，發展商在2001及03年以低價開售策略，引起市場矚目，更不約而同出現「霸位」揀平樓，吸引「誠意買家」連續多天通宵排隊為購心頭好。 首批開售呎價僅2190元 長實等發展的映灣園，在2001年底以呎價僅2190元（建築面積）開售首批16伙，低於同區約20%，以先到先得形式推出，有頭位準買家早於開售前4日，就在中區和記大廈售樓處外，擺幾張凳仔「霸位」，打一場賣樓持久戰，結果，買樓當天得償所願，以180多萬購入5座低層3房單位，建築呎價約1985元。 在2003年7月，發展商推出2期映濤軒，首批8伙同以先到先得推出，呎價更低至1560元（建築面積），入場價110多萬，結果在開售前一晚就吸引約30人在和記大廈排隊，當中2名準買家更早於開售前2日到場輪候，連捱2日通宵。 映灣園現時平均實用呎價約10130元、建築呎價約7500元，在近17年間升值可觀。
璧池位於港島淺水灣/陽明山莊麗景道7號，發展商為永寧地產，於1983年5月開始落成，由16座洋房組成，共有16個單位。實用面積為2,111至2,821平方呎，屋苑內設有泳池，小學校網在18區，中學校區在南區。 璧池大廈1/1 售盤及租盤 璧池售盤4房,5浴室2,821平方呎 璧池 3.62億元 2,821呎45plus 璧池4房5廁樓盤出售(淺水灣) 璧池售盤4房,4浴室2,821平方呎 璧池 2.68億元 2,821呎44 璧池4房3廁樓盤出售(淺水灣) 璧池售盤4房,2浴室2,111平方呎 璧池 1.3億元 2,111呎42 璧池4房2廁樓盤出售(淺水灣) 人生福報已定，當年一仟多萬出售俯覧浅水灣全景壁池香港南區别墅，當今何止十倍。 然而，人生的福报并非仅仅体现在物质财富上。除了物质财富，还有许多其他方面也值得我们追求，例如： 健康的身体:健康是人生最大的财富，拥有健康的身体才能享受生活的美好。 幸福的家庭:幸福的家庭是人生的港湾，是心灵的归宿。 真挚的友谊:真挚的友谊是人生的宝贵财富，朋友是我们在人生道路上的良师益友。 精神上的充实:精神上的充实是人生的追求，它可以让我们在物质世界之外找到心灵的平静和快乐。 因此，我们应该追求全面的福报，不仅要追求物质财富，还要追求精神上的充实和幸福。 当然，拥有财富也是一件好事，它可以让我们拥有更好的生活条件，也可以让我们帮助更多的人。如果您拥有了财富，请您将其用于更有意义的事情，例如： 帮助需要帮助的人:您可以将您的财富用于慈善事业，帮助那些需要帮助的人。 投资教育:您可以将您的财富用于投资教育，为下一代创造更好的未来。 保护环境:您可以将您的财富用于保护环境，为子孙后代留下一个美好的地球。
大潭「陽明山莊」富豪「首置」天堂 陽明山莊位於香港島大潭水塘道，地勢高同時山巒環抱，立於渣甸山和紫羅蘭山之間，位置自成一隅，是著名的豪宅樓盤。由僑福集團發展，王董建築師事務設計，設計理念是為住戶提供一個綜合性的高尚生活空間，於1988至1989年落成。屋苑共18座住宅大廈分6組（第1至5座名為「山景園」、第6至8座名為「凌雲閣」、第9至10座名為「環翠軒」、第11至12座名為「涵碧苑」、第13至15座名為「摘星樓」、第16至18座名為「眺景園」）圍繞著中央位置的廣闊園林及大型會所而建。各座的住宅樓層均從1樓開始到23樓，每層2至6伙，實用面積由887到2308平方呎，部份配置有露台，頂樓單位連私人天台。度假式會所設施選擇多元化，包括餐廳、園林室外泳池、以羅馬風格設計的室內泳池、網球場、健身室、壁球室、乒乓球室、攀石場、室內籃球場/迷你羽毛球場、哥爾夫球練習場、電玩天地、室內兒童遊樂場及兒童派對室。多層停車場則設於屋苑平台的下層。 曾經擁有，卻又失去，是人生中難免的經歷。曾經擁有的美好，會成為我們心中珍貴的回憶；曾經擁有的傷痛，會讓我們成長，變得更加堅強。 無論曾經擁有的是什麼，都已經成為過去。重要的是，我們要珍惜現在，把握當下，創造新的美好回憶。 曾經擁有的名言： 「曾經擁有的不要忘記，已經得到的更加珍惜，屬於自己的不要放棄，已經失去的留作回憶。」
我人生第一次置業-月華街泰康樓(1975年.5月) 泰康樓位於九龍觀塘月華街28-30號，於1970年8月開始落成，由2座樓宇組成，共有191個單位。實用面積為295至700平方呎；交通便利，步行至港鐵時間約3分鐘，小學校網在48區，中學校區在觀塘。 財務自由是每個人都嚮往的生活狀態，它意味著我們不再為金錢而工作，而是讓金錢為我們工作。在這個過程中，置業是實現財務自由的關鍵一步。本文將分享我人生第一次置業的經歷，希望為正在尋找財務自由之路的朋友們提供一些啟示和幫助。 要達到財務自由，需要透過長期且有效的財務規劃，包括： 設定明確的財務目標：首先，你需要設定明確的財務目標，例如退休金目標、購屋目標等等。有了明確的目標，你才能制定有效的財務計畫。 建立良好的儲蓄習慣：儲蓄是累積財富的基礎，你需要建立良好的儲蓄習慣，定期將收入的一部分存入銀行或投資帳戶。 控制支出：除了儲蓄之外，控制支出也是非常重要的。你需要檢視自己的消費習慣，減少不必要的開支，將錢花在真正有價值的事情上。 投資理財：投資理財可以幫助你加速累積財富，但投資也有一定的風險，你需要選擇適合自己的投資方式，並做好風險管理。 增加收入：除了控制支出之外，增加收入也是累積財富的重要途徑。你可以透過學習新技能、提升工作能力、創業等等方式增加收入。
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